Medidas para la crisis del suelo

ABC
MUCHAS MEDIDAS PARA POCO SUELDO
Con un mercado de la vivienda agarrotado y en el que prácticamente no se registran transacciones, el Gobierno ha presentado el borrador del Plan de Vivienda 2009-2012, el primero en mucho tiempo que se enfrenta a una fase bajista del ciclo. El eje vertebrador del nuevo plan está muy claro: el alquiler, así que la mayoría de las actuaciones irán dirigidas a intentar fomentar la creación de nuevos hogares en régimen de alquiler frente a la compra. En la actualidad poco más del 10% de todas las viviendas en España son en régimen de arrendamiento, frente al 50% de media en la Unión Europea.
Es importante dejar claro que la capacidad de influencia de los planes estatales es considerable, pero depende en todo caso de las comunidades autónomas, las que poseen la competencia exclusiva en materia de vivienda y a las que el Estado cederá presupuestos cuando las actuaciones que realicen se encuentren bajo el paraguas de las condiciones que propone. Este nuevo plan, de hecho, recoge medidas que ya se vienen dando en otros proyectos autonómicos, como es el caso del alquiler con opción a compra que se viene ofertando en la Comunidad de Madrid desde 2005.
Sin embargo, existen varios factores clave para saber cómo va a desarrollarse el plan y que conviene saber:
Compra de suelo
Con esta medida, el Gobierno pretende ayudar a los empresarios a deshacerse de sus activos a la vez que obtiene terrenos para construir VPO. Pero las dudas al respecto son muchas. En primer lugar, por la escasa dotación (300 millones de euros) que se ha presupuestado para la compra del suelo. Comprando suelo por esta cuantía, el Ministerio —a través de Sepes— pretende construir 20.000 casas pero, a simple vista, las cuentas no cuadran. Esto implicaría que por cada vivienda el suelo supondría tan sólo un coste de 15.000 euros. Teniendo en cuenta que hasta 2007 el precio del suelo ha supuesto de media un 40% del precio final pagado por una vivienda, una de tres: o las VPO van a costar de media unos 37.500 euros (menos de seis millones de pesetas) o se van a hacer menos casas con ese suelo que compre Vivienda, o el precio que consiga el Ministerio de Corredor va a ser un auténtico chollo.
En cualquier caso, habrá que ver qué empresarios que posean suelo pueden vender a los precios que propondrá Vivienda. Como prácticamente no se han hecho transacciones desde verano del año pasado, el índice oficial de precios apenas ha bajado un 7,8% hasta el segundo trimestre. Pero la realidad es otra: hay una crisis financiera que imposibilita convertir en líquido un activo tan sólido como el suelo, y además muchos promotores han comprado en base a previsiones de promoción a unos precios que la drástica contraccion del mercado ha convertido en una quimera.
En cualquier caso, la oferta pública de compra de suelo comenzó el pasado martes, y el gabinete de Corredor cifra en 2.440 millones de euros la inversión que se realizará con los pisos que se construyan en este suelo.
Modalidades de alquiler
La primera ministra del ramo, María Antonia Trujillo, ya avisó hace dos años de que el plan de vivienda que se ha presentado esta semana sería «el plan del alquiler». Y en ese sentido se mueven medidas como el fomento del alquiler con opción a compra y la intención de crear un importante parque de vivienda pública en alquiler de la cual los ciudadanos puedan hacer uso en algún momento de su vida en el que les sea de utilidad.
Y es que en el Gobierno de Zapatero siempre se han tenido claras las ventajas que tiene el alquiler respecto a la compra, porque no endeuda a la población de forma exagerada y permite mayor flexibilidad y movilidad. En España la vivienda en alquiler no llega al 15% mientras que la media europea ronda el 50%, por lo cual el ámbito de mejora en este punto es obvio.

COMENTARIOS

El Plan de Vivienda aprobado el pasado martes promoverá el alquiler. Una medida lógica dada la situación de crisis financiera actual en la que el crédito está restringido, el paro aumenta y el poder adquisitivo de los ciudadanos disminuye. Y es que ahora con el sueldo mensual no podemos adquirir las mismas cosas que antes. Si a esto unimos un mercado inmobiliario de capa caída, con construcciones paradas, proyectos sin concluir y promotoras en quiebra; esta medida parecerá imprescindible.
La especulación con un bien de primera necesidad, la vivienda, tiene sus consecuencias. La situación de hace un par de años era muy diferente. Todos los Bancos y Cajas de Ahorros participando en este sector con fondos de inversión inmobiliaria, promotores que lograban duplicar el precio del suelo con respecto del valor del metro cuadrado de rústico adquirido, instituciones financieras que ofrecían préstamos con condiciones muy flexibles... Era un espectáculo económico que los consumidores corrientes sólo notabamos en: La proliferación de obras en las afueras de los municipios y en los altos precios de compra-venta de vivienda, que tan sólo eran permisibles mediante una hipoteca durante 30 años.

Como decía, la vivenda está reflejada en la Constitución como un derecho. Pero en ningún momento este derecho implica necesariamente vivienda en propiedad. En España, desde nuestro despegue económico de los 60, parece incuestionable en un individuo de clase media, la posesión de vivienda en propiedad. Pero, como dice el artículo esto no es aplicable en Europa : En España, la vivienda en alquiler no llega al 15% mientras que la media europea ronda el 50. No es requisito para la independencia económica de un individuo poseer una casa en propiedad. Y este argumento, no es compartido por la mayoría de los españoles. Ni tan siquiera por el Gobierno, que durante años ha subvencionado la compra de vivienda en jóvenes con condiciones económicas básicas. Ahora el Estado comienza a fomentar el alquiler, lo que permitirá a muchos jóvenes reunir las condiciones necesarias para acceder a la compra, o adaptarse a esta forma de vida tan extendida en Europa.

Además, dar salida a activos que, por el contexto actual, son difíciles de liquidar, será positivo para las promotoras y empresas que lo poseen; y además, proyectar esos terrenos hacia su construcción beneficiará a nuevos inquilinos y aflojará el yugo que ahoga a las pymes, creando puestos de trabajo en la construcción.
Otro factor a analizar es la subida del salario mínimo exigido para acceder a VPO, lo que abrirá más el abanico de la demanda y más personas podrán acceder a éstas. Esta medida, que en un primer lugar parece significar más pisos para más individuos, empieza a ser cuestionable si analizamos la cantidad de pisos ofertados : 20.000 . Algo obvio en economía es que siempre que aumenta la demanda con una cantidad de productos dada, aumenta el precio. ¿Es posible que nos encontremos ante un intento de subir el precio de las VPO?

Lo que es evidente es que comprar suelo libre a precios de suelo protegido, si es que esto es posible, crea un claro perjudicado: el propietario del suelo . Se va a iniciar un tira y afloja entre el Estado, que ofrece una salida a unos activos que el mercado no ofrece; y los promotores. Éstos, han comprado suelo con unas espectativas que ya no se cumplen. Pero, lo más complicado, es que esta compra ha sido financiada por unas entidades que realizaron valoraciones del terreno, a partir de las cuales concedieron dicha financiación. Sin embargo actualmente ésta valoración queda en desuso, y está relegada a la intención de compra del Estado. Si ahora, la intención de compra de este suelo sólo la tiene el Estado, éste disfruta de una posición de negociación muy ventajosa. Pero deberá adaptarse a las condiciones de partida de las empresas que poseen el suelo para llegar a un acuerdo, pues a muchas, les parecerá más adecuado no vender y esperar a que la economía se recupere, antes que no llegar al beneficio esperado. Parece inminente que el precio de alquiler se elevará con respecto al alquiler protegido actual. No obstante, será muy interesante seguir de cerca la fijación del precio de este terreno.

Volviendo al artículo, éste nos detalla de forma simple que si el Estado cuenta con 300 millones de € para la compra de suelo con el que pretende hacer 20.000 viviendas, algo falla. En la Comunidad de Madrid actualmente, el valor del suelo en VPO puede suponer, como máximo, un 25%del valor final de la vivienda. Si efectuamos la misma operación,ni comprando suelo libre a precio de protegido, salen las cuentas. Por poner un ejemplo, en las inmediaciones de Alcobendas, hay un terreno de 30.000 metros cuadrados destinado a construir vivendas. El metro cuadrado de suelo en repercusión es de 1500 €, aproximadamente. Si el Estado quisiera comprar éste terreno, se gastaría 45 millones de €. Tan sólo podría comprar 6 solares como el de Alcobendas para construir viviendas en alquiler. Si estuviéramos hablando de una medida autonómica, las dimensiones de la operación serían adecuadas. Pero hablando de una medida de ámbito estatal este presupuesto resulta ridículo.

En definitiva, el cambio de la mentalidad de la vivienda en propiedad al fomento del alquiler es un gran paso en nuestra sociedad. Sin embargo, el Gobierno deberá aclarar las condiciones del Plan en cuanto a presupuesto destinado que,a pesar de estar en un contexto de presupuestos austeros, resulta ridículo. Quedan varias incógnitas en esta medida que esperamos se esclarezcan pronto.